Ratinghandbuch Abschnitt 5a: Bewertung aller Immobilienklassen

Diese Veröffentlichung richtet sich an Bewertungsbeauftragte. Es kann Links zu internen Ressourcen enthalten, die in dieser Version nicht verfügbar sind.

Als Klasse für Betonmischanlagen liegt die Verantwortung beim Mineralgutachter.

In diesem Abschnitt werden die Grundsätze behandelt, die bei der Bewertung von Erbschaften zu beachten sind, die aus Betonmischanlagen bestehen oder diese umfassen. Es gilt auch für Mörtel- und Magerbetonanlagen, die im Wesentlichen Betonmischanlagen ähneln.

Mangels Belegen für Regalmieten und aufgrund der Spezialisierung von Betonmischanlagen ist ein Vergleich mit anderen gemieteten Immobilien ausgeschlossen. Daher wird die Bewertungsmethode des Auftragnehmers verwendet, um die Gebäude, steuerpflichtigen Anlagen und Maschinen sowie Baustellenarbeiten usw. zu bewerten. Der wichtigste Wertgegenstand einer Betonmischanlage ist jedoch oft der Standort und für diesen Gegenstand müssen die verfügbaren Mieten und Vergleichswerte sorgfältig geprüft werden Es muss eine Beweisaufnahme erfolgen.

Die Funktion aller Betonmischanlagen besteht darin, Beton herzustellen, der gebrauchsfertig geliefert und nach vorgegebenen Spezifikationen genau gemischt werden kann. Anlagen ähnlicher Bauart werden zur Herstellung von Mörtel und Magerbeton eingesetzt. Das Design von Mischanlagen hat sich im Laufe der Jahre schrittweise weiterentwickelt und Änderungen waren oft eher das Ergebnis von Umwelt- und anderen Überlegungen als von Produktspezifikationen.

Eine typische Betonmischanlage vom Turmtyp besteht aus einem Einfülltrichter und einem Förderband, mit dem Zuschlagstoffe zu einer Reihe von Lagertrichtern transportiert werden, die normalerweise ein freistehendes separates Element sind, bei einigen Anlagen jedoch an der Hauptkonstruktion angebracht sind. Der Hauptturm besteht normalerweise aus einem Zementsilo mit kleinen Zuschlagstofftrichtern darunter. Die Chargenwaage mit der von ihr ausgehenden Abgaberutsche ist unter den Zuschlagstofftrichtern und dem Silo montiert. Das Mischfahrzeug fährt normalerweise unter der Anlage rückwärts, um die erforderliche Menge Betonmischung einzufüllen. In vielen Anlagen wurden neben dem Dosierturm zusätzliche Zementsilos hinzugefügt.

Modifizierte Versionen dieser Anlagen sind die vorherrschende Art von Mischanlagen, es gibt aber auch eine Reihe von Anlagen, die aus einem großen Maschinenteil bestehen, in dessen Mitte, völlig geschlossen, ein Förderband läuft. Oberhalb und an den Seiten des Förderers befinden sich eine Reihe von Zuschlagstofftrichtern, die normalerweise über einen kleinen Zufuhrtrichter und ein Radialförderband beladen werden.

Zementsilos werden normalerweise von Zementtankwagen aus befüllt, wobei der Zement durch Druckluft, die entweder in einem Kompressor im Werk erzeugt wird oder am Zementtankwagen befestigt ist, in die Silos oder Lagertanks geblasen wird.

Die Zuschlagstoffe werden normalerweise in Trichtern gelagert, aber in den meisten Anlagen werden zusätzliche Vorräte auf Bodenniveau gelagert. Ein gemeinsames Merkmal der Standorte ist eine „Waschhalle“, in der die zurückkommenden Mischwagen gereinigt werden. Einige dieser Buchten sind sehr einfach, andere verfügen jedoch über Einrichtungen zur Rückgewinnung der Zuschlagstoffe durch Einleitung in Betongruben und Tanks, um die beim Auswaschen entstehenden Flüssigkeiten aufzufangen.

Wenn Bedarf an „Magermischungen“ oder „Spezialmischungen“ besteht, ist es üblich, eine Mischanlage in die Mischanlage zu integrieren. Die Mischanlage kann vom Pfannentyp oder vom Typ mit horizontaler fester Trommel sein. In manchen Fällen wird die Mischanlage direkt unter dem Abgabepunkt der Mischanlage befestigt. Üblicher ist es jedoch, sie auf separaten Stützen neben der Mischanlage zu platzieren, um so die verfügbare Kopffreiheit am Abgabepunkt der Mischanlage zu maximieren.

Eine Betonmischanlage ist kein benannter Gegenstand in den einschlägigen Anlagen- und Maschinenvorschriften und daher sind nur diejenigen Teile oder Gegenstände von Anlagen und Maschinen bewertbar, die benannt sind und die Anforderungen der einschlägigen Verordnungen erfüllen.

Anlagen- und Maschinenteile wie Silos, Behälter und Trichter sollten für die Einstufung in Betracht gezogen werden, da sie alle in Tabelle 4 der Klasse 4 aufgeführt sind. Allerdings können viele dieser Gegenstände in Betonmischanlagen von der Einstufung ausgeschlossen werden, da sie eine Gesamtkapazität von weniger als 100 % haben mehr als 400 m3 groß sind und problemlos bewegt werden können, ohne dass die umgebende Struktur wesentlich abgerissen werden muss (Klasse 4(d)).

Der Ausschluss von Gegenständen aufgrund ihrer Größe gilt nur für die in Tabelle 4 aufgeführten Gegenstände, und die in Tabelle 3 enthaltenen Gegenstände wie Fundamente, Einstellungen, feste Gerüststützen und Plattformen sind vorbehaltlich der Ausschlüsse (a) bis (c) bewertbar die Klasse. Um bewertbar zu sein, müssen alle in Klasse 4 genannten Gegenstände die Art eines Gebäudes oder einer Struktur haben oder haben. Hinweise zum „Strukturtest“ finden Sie bei Cardiff County Borough RA and AC gegen Guest Keen Baldwins Iron and Steel Co. Ltd (1949 CA RIT 2) und bei RM 4:3.

Die Anlage muss nach ihren Vorzügen im Hinblick auf die Anforderungen der Verordnungen beurteilt werden, unter Berücksichtigung eventuell vorgenommener Änderungen oder Ergänzungen und hinsichtlich der Frage, ob, wenn nicht der gesamte Gegenstand, irgendein Teil davon als in Klasse 4 aufgeführter Gegenstand eingestuft werden kann (vorbehaltlich der Ausschlüsse (a) – (d)).

Kompressoren werden zur Erzeugung pneumatischer Energie und zum Pumpen von Zement aus dem Liefertank eingesetzt. Luftkompressoren, die pneumatische Energie liefern, werden zusammen mit den in der Zubehörliste aufgeführten Zubehörteilen wie Speicherzylinder (Luftbehälter) und Rohren (Hauptversorgung, aber keine Nebenversorgungsleitungen) als in Klasse 1, Tabelle 1 aufgeführt, eingestuft.

Für die Steuerbarkeit gemäß den Bestimmungen der Klasse 1 sollten auch elektrische Kraftwerke in Betracht gezogen werden.

Ein wichtiger Faktor, der bei einer Betonmischanlage bewertet werden muss, ist wahrscheinlich der Standort.

Die Nutzung von Grundstücken für eine Betonmischanlage fällt in die Klasse B2 der Town and Country Planning (Use Classes) Order, 1987 (in der jeweils gültigen Fassung) (SI 1987, Nummer 764), und bei der Betrachtung etwaiger vergleichbarer Mieten, für die sie vorgesehen sind, muss Vorsicht geboten sein Grundstücke innerhalb derselben allgemeinen Industrieklasse. In Industrie- oder Entwicklungsgebieten gibt es manchmal erhebliche Wertunterschiede zwischen B2-Nutzungen und B8-Landflächen, die für allgemeine Lagerzwecke genutzt werden.

Bei Betrieben, die außerhalb von Steinbrüchen an Industriestandorten liegen, sollte auf den Nachweis etwaiger Mietzahlungen geachtet werden, und es ist eine enge Zusammenarbeit erforderlich, um die Einheitlichkeit mit allen anderen vergleichbaren Industriegrundstücken in der Gegend sicherzustellen. Beim Umgang mit Standortverbesserungen sollte darauf geachtet werden, dass diese nicht in der Standortmietabrechnung enthalten sind, die für einen verbesserten oder kahlen (nicht verbesserten) Standort gelten kann. Unter dieser Rubrik können sich zusätzlich zu den normalen Baustellendiensten auch Baustellenbeton, Auswasch- und Entwässerungsanlagen, Zäune und Flutlichtanlagen befinden. Der Umfang und die Spezifikation des Baustellenbetons können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtbewertung einer Betonmischanlage haben, und es muss besondere Sorgfalt darauf verwendet werden, sowohl die Fläche als auch die Qualität des Betons zu messen. Es wurde häufig festgestellt, dass bei der ursprünglichen Abrissfläche einer Baustelle für die Errichtung einer Betonmischanlage zwar vorhandener Baustellenbeton zum Einsatz kam, dieser jedoch für den zu erwartenden Verkehr von Schwerlastfahrzeugen oft nicht ausreichte und beim Bau der Baustelle durch hochwertigen Stahlbeton ersetzt wurde .

An Orten, an denen ein Markt für allgemeine Industrieflächen auf Flächeneinheitsbasis besteht, kann die genaue Ermittlung der belegten Grundstücksfläche von großer Bedeutung sein. Wenn ein definierter Standortbereich vorhanden ist, wird empfohlen, den Standort sorgfältig zu vermessen.

Bei Anlagen in Steinbrüchen, Schiffsanlegestellen und Bahndepots kann es Hinweise auf Standortmieten geben, bei denen die Mischanlage von einem anderen Unternehmen oder einer anderen Betreibergesellschaft innerhalb desselben Gesamtkonzerns genutzt wird. Bei der Prüfung solcher Beweise ist jedoch Vorsicht geboten, da fast ausnahmslos eine vertragliche Vereinbarung besteht, die die Lieferung von Zuschlagstoffen oder möglicherweise Zement an die Mischanlage regelt. Diese werden allgemein als Vending-Vereinbarungen bezeichnet und ihre Existenz wird in den Mietklauseln selten vermerkt. Betonmischanlagen befinden sich oft auf Bahngelände, und unter bestimmten Umständen können solche Pachtverträge vom Mieter verlangen, eine bestimmte Menge an Zuschlagstoffen per Bahn einzuliefern, wobei bei Nichteinhaltung Strafen verhängt werden. Es ist ungewöhnlich, direkte Belege für Standortwerte für Mischanlagen zu finden, die sich in der gleichen Nutzung wie der Steinbruch befinden. Unter diesen Umständen sollte eine einheitliche Vorgehensweise mit separat besetzten Betonwerken gewährleistet sein. Es kommt häufig vor, dass das konkrete Unternehmen, obwohl es Teil derselben Muttergruppe ist, eine separate Betriebsgesellschaft ist. In solchen Fällen sollte eine gesonderte Beurteilung der jeweiligen Erbschaften erfolgen, es sei denn, dass die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort eine andere Vorgehensweise erfordern.

Mischanlagen versorgen normalerweise ein Gebiet im Umkreis von 10 bis 12 Meilen um den Standort (weniger in dicht besiedelten Stadtgebieten) und es versteht sich, dass Anlagenschließungen oder die Eröffnung neuer Anlagen in diesem Gebiet relevante Bewertungsfaktoren gemäß LGFA 1988 Anhang 6 Absatz 2 sein können (7).